Rückbauverfügung - keine Härtefall- bzw. Ausnahmegenehmigung möglich

Das Rentnerehepaar saß dem Bürgerbeauftragten gegenüber und schilderte seine Not: Da hatten sie nach der Wende einen Bungalow gekauft und einige Erweiterungen vorgenommen – ohne ➤ Baugenehmigung. Nun – so teilte das Paar mit – verlange die Gemeinde den Abriss der Anbauten, der für das Paar aus baustatischer und auch aus finanzieller Sicht nicht zu bewältigen sei. Mehrere Versuche, mit der Bauverwaltung eine Einigung zu erzielen, seien erfolglos geblieben. Immer würden Anträge abgelehnt und das Paar sah sich in seiner Situation nicht ausreichend ernst genommen. Die Bürger strebten eine Härtefallregelung an, was sich in der weiteren Bearbeitung durch den Bürgerbeauftragten des Falls als nicht möglich herausstellte.

Die Details für diesen typischen Fall einer Rückbauverfügung im Einzelnen:

Die Bürger hatten den Bungalow in den neunziger Jahren erworben und dann ohne Baugenehmigung auf eine Gesamtgrundfläche von 93,96 m² erweitert. Das betreffende Grundstück liegt nun im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplanes und befindet sich in dem als Wochenendhausgebiet 1 bezeichneten Bereich. Es ist nach der Art der baulichen Nutzung als Sondergebiet nach § 10 der Baunutzungsverordnung festgesetzt. Entsprechend den textlichen Festsetzungen zu diesem Bebauungsplan sind im Wochenendhausgebiet 1 nur Wochenendhäuser mit einer maximalen Grundfläche von 60 m² einschließlich überdachter Terrasse zulässig.

Im Rahmen einer Ortsbesichtigung in dem Bereich des Wochenendhausgebietes 1 wurden die am Bungalow ungenehmigt vorgenommenen An- und Erweiterungsbauten festgestellt. In der Folge wurden die Bürger angehört und aufgefordert, einen entsprechenden Bauantrag nachzureichen. Der eingereichte Bauantrag war nicht genehmigungsfähig, weil der geplante Teilrückbau die zulässige Grundfläche immer noch um 16,73 m² überschritt.

Seitdem stellten die Bürger weitere Bauanträge, zuletzt zum Teilabriss der nicht genehmigten Anbauten und den Rückbau des Bungalows auf 59,96 m². Dieser Antrag wurde 2013 positiv beschieden mit der Auflage, dass mit dem Rückbau bis spätestens 26.06.2015 begonnen werden müsse.

Hierzu trugen die Bürger vor, die Umsetzung dieser Vorgaben stelle für sie eine - auch aus finanzieller Hinsicht (niedrige Renten) - nicht zumutbare Härte dar. Ziel ihres Anliegens war daher, hier nochmals eine einvernehmliche Lösung im Sinne eine Härtefallregelung einer nicht genehmigten Baumaßnahme bzw. eine Ausnahmegenehmigung nach § 31 BauGB herbeizuführen.

Im Rahmen des Verfahrens beim Bürgerbeauftragten hatte die betreffende Kommune darauf hingewiesen, dass sie im Rahmen ihres Ermessens bereits erhebliche Zugeständnisse gemacht habe. Für eine nochmalige oder gar abweichende Entscheidung sah sie daher keine Veranlassung und begründete dies wie folgt:

Der o.g. Bebauungsplan, in dem sich der Bungalow der Bürger befindet, enthält klare und eindeutige Festsetzungen hinsichtlich der Größe des Gebäudes.

Verstößt ein Vorhaben gegen die Festsetzungen eines Bebauungsplanes, so kann gemäß § 31 Abs. 2 BauGB von der Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde eine Befreiung nur erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und

1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern oder 
2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder 
3. die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde

und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Die Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB ist damit ein Instrument, um in atypischen Fällen eine sachgerechte Lösung zu gewährleisten. Der Regelfall der Festsetzungen des B-Planes darf dabei nicht außer Kraft gesetzt werden. Das bedeutet, dass die Befreiung von den Festsetzungen eines B-Planes nur in besonderen speziellen Einzel- und Ausnahmefällen angewendet werden darf.

Die Festsetzungen eines B-Planes stellen grundsätzlich abstrakt–generelle Bestimmungen dar. Deshalb kann es vorkommen, dass diese Festsetzungen auf einen besonderen Einzelfall (atypischen Fall) treffen und zwar in Bezug auf Lage, Zuschnitt, Topographie des Grundstückes, also in boden- und grundstücksbezogener Weise. In diesen Fällen ermöglicht der § 31 Abs. 2 BauGB eine nachträgliche Plankorrektur im Einzelfall. Ein solcher Fall ist jedoch hier nicht gegeben.

Eine Befreiung wegen nicht beabsichtigter Härte scheidet grundsätzlich aus, wenn der Betroffene, so wie im vorliegenden Fall, eine dem B-Plan widersprechende Anlage ohne Genehmigung ausgeführt hat. Ein Bauherr hat sich grundsätzlich vor einer Maßnahme eigenständig darüber zu informieren, ob und in welchem Ausmaß er bauliche Maßnahmen vornehmen kann und ob diese genehmigungspflichtig sind. Versäumt er dies, kann er sich im Nachgang nicht darauf berufen, dass ihm in der Konsequenz für den Rückbau des ungenehmigten Baus Kosten und /oder finanzielle Einbußen entstehen. Insbesondere kann hieraus keine offenbar unbeabsichtigte Härte gemäß § 31 Abs. 2 BauGB abgeleitet werden. Etwaige andere Befreiungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich.

Nach dem vorliegenden Sachverhalt sind daher bei sachgerechter Beurteilung Gründe, die eine Befreiung rechtfertigen würden, nicht erkennbar.

Eine Duldung der ungenehmigten baulichen Anlage in einer Größe, die den Vorgaben des B-Plans wiederspricht, kommt auf Grund der Vorbildfunktion für andere Baulichkeiten nicht in Betracht. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes hat die Kommune die städtebaulichen Entwicklungsziele ausdrücklich festgeschrieben. Abweichungen hiervon außerhalb des § 31 Abs. 2 BauGB würden diese konterkarieren.

Um den Bürgern entgegen zu kommen, wurden in gemeinsamer Absprache mit der Kommune weitreichende Termine für den Teilrückbau des ungenehmigten Bungalows vereinbart. Dies, um ihnen damit auch Gelegenheit zu geben, im Rahmen ihrer Möglichkeiten langfristig die Rechtmäßigkeit wieder herzustellen.

(Stand: November 2014)