Diskrepanz zwischen Bodenrichtwert und tatsächlichen Verhältnissen?
Ein Bürger, der bemängelte, dass der Bodenrichtwert seines Grundstücks nicht den tatsächlichen Verhältnissen entsprach, wandte sich an den Bürgerbeauftragten mit der Bitte, diesen wahrgenommenen Widerspruch aufzulösen.
Er schilderte, dass er ein Gartengrundstück sein eigen nenne und dieses nun bebauen wolle. Auf der von ihm eingeholten amtlichen Bodenrichtwertinformation sei das Grundstück als „baureifes Land im allgemeinen Wohngebiet“ bezeichnet. Dem entgegen lehne die Bauaufsichtsbehörde eine Bebauung jedoch mit der Begründung ab, dass das Grundstück im Außenbereich liege. Der Bürger fand diese Widersprüchlichkeit – nachvollziehbarerweise – aufklärungsbedürftig. Vor allem wollte er wissen, worauf er sich denn nun verlassen könne. Mit seinen Zweifeln war der Bürger nicht allein: Im Zusammenhang mit der im Jahr 2022 erforderlichen Abgabe der Erklärung zur Grundsteuer suchten auch noch andere Bürger Rat beim Bürgerbeauftragten, da der Bodenrichtwert ihres Grundstücks und die damit verbundene Kategorisierung (z.B. als Bauland) mit der tatsächlichen Nutzung/Nutzbarkeit nicht übereinstimmten.
Accordion
Lösungsansatz und Ergebnis
Die Situation ist tatsächlich ein wenig komplex, aber letztlich einleuchtend: Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets, die nach ihren Grundstücksmerkmalen, insbesondere nach Art und Maß der Nutzbarkeit, weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen. Der Bodenrichtwert ist also lediglich eine vergröberte, standardisierte Richtgröße und bildet das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt in einem bestimmten Umfeld (= Bodenrichtwertzone) ab, ohne den konkreten monetären Wert des einzelnen Grundstücks auszudrücken. Weil kein Grundstück in seinen Eigenschaften exakt einem anderen gleicht, gibt es bei den Grundstücken einer einheitlichen Bodenrichtwertzone deshalb durchaus auch Wertunterschiede. Sie ergeben sich daraus, dass das einzelne Grundstück Merkmale aufweist, die die anderen in derselben Zone nicht haben. So kann es dann auch sein, dass die Beschreibung eines Grundstücks in der Bodenrichtwertinformation nicht immer mit den tatsächlich vorliegenden Gegebenheiten übereinstimmen muss. Aus den Bodenrichtwertangaben (z. B. baureifes Land) lassen sich deshalb auch keine Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungsbehörden oder den Landwirtschaftsbehörden ableiten
Die Ermittlung des Bodenrichtwertes ist gesetzlich geregelt und findet alle zwei Jahre durch sog. Gutachterausschüsse statt. Diese Ausschüsse sind gesetzlich gebildete Kollegialorgane, selbstständig und an Weisungen nicht gebunden. In Thüringen gibt es neun Gutachterausschüsse, deren Geschäftsstellen im Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation angesiedelt sind. Einen Rechtsbehelf gegen die Festsetzung des Bodenrichtwertes gibt es nicht. Ebenso kann keine Überprüfung oder Änderung eines Bodenrichtwerts beantragt werden. Der Bodenrichtwert spielte bei den im Jahre 2022 abzugebenden Erklärungen zur Grundsteuer eine erhebliche Rolle.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist nicht identisch mit dem Bodenwert eines konkreten Grundstücks. Der tatsächliche Bodenwert eines Grundstücks kann vom Bodenrichtwert vielmehr - teilweise auch erheblich – abweichen. Und der Bodenrichtwert ist auch kein Verkehrswert. § 194 Baugesetzbuch (BauGB) definiert den Verkehrswert vielmehr als den Preis einer Immobilie, der auf dem freien Markt unter normalen Geschäftsbeziehungen realistisch ist. Insofern sind Abweichungen eines Grundstücks vom Bodenrichtwertgrundstück hinsichtlich seiner Grundstücksmerkmale, wie z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand, Grundstücksgröße und -tiefe sowie die weitere Beschaffenheit, bei der Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstücks zu berücksichtigen.
Zum Schutz der Bürgerinnen und Bürger, die wir beraten, behalten wir uns vor, bei den geschilderten Fällen auf Namen und Ortsangaben zu verzichten oder sie so abzuwandeln, dass eine Identifikation ausgeschlossen werden kann. Zur besseren Verständlichkeit verzichten wir auf eine exakte Darlegung der Rechtslage, sind aber gerne bereit, diese auf Nachfrage zu erläutern.
Stand: 5/2023
